後來，
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，我國的憲法第143條第3項訂明：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，
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，應由國家徵收土地增值稅，
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，歸人民共享之。」而民國19年國民政府制定《土地法》，
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，民國25年3月1日公布施行，
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，沿用至今，
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，其中的稅制，基本上都是遵循此精神而定。然而仔細檢討現況，為何房價問題會衍生為社會最大的民怨？我們的土地持有成本有地價稅，房屋有房屋稅，房地產交易要課土地增值稅、財產交易所得稅、契稅、印花稅，稅制看似粲然大備，但「平均地權，漲價歸公」一直無法貫徹。因為土地要課土地增值稅，房屋則沒有增值稅，導致買賣的實價不能當成利潤課稅的基礎，必須去區分土地價值、房屋價值，於是有人為設定的公告地價當成土地稅的稅基、公告現值當成土地增值稅的比較基礎，房屋評定現值來當成房屋稅課稅的依據。而這些價值的認定是經由地方縣市相關委員會的討論決定的。可是這些委員會常受到政治因素及特定團體的干擾，房產價值有嚴重落遲性，嚴重偏離市價，造成我國不動產稅負偏低，房地稅負扭曲，加深貧富不均與社會對立。世界的先進國家並沒有我們的問題。美國的土地稅及房屋稅並不像我國分開課，而是合起來課「財產稅」。依地區的不同，以房屋現值來課徵1%到2%的稅。房產現值的認定則以買賣實際交易價格為基礎。而且各郡政府的網站上都可查到每間房子歷來的交易價格、郡政府對該不動產核定的價格，沒有異議者按此繳稅，心悅誠服。美國房地產，每年繳交1%到2%現值，持有成本相當高，房地產就不容易炒作。另一個極端是荷蘭。房地產的持有成本很低，大概千分之一。但是買賣時，繳交市價的交易稅6%、登記費1%與仲介費5%，因此除非房價漲超過12%，否則沒有炒作房地產誘因。固守土地增值稅之名義，反而造成現代實價課稅的困難，更大的不公不義。過去計算財產交易所得往往都是用土地公告現值及房屋評定現值等來計算，價格偏離市價，交易所得稅非常有限，而且建設公司更常利用房地分離課稅，以提高土地售價、壓低房屋售價，並提高建屋成本費用的方式，操縱房地價格比例，達到規避房屋交易所得稅的目的。再不改革，連國父都要暗夜哭泣。這次房地合一稅制的設計，直接在財產交易所得稅的課徵上採用市場上買賣的實價作為基礎，並採累進課稅，合乎租稅公平性。而這幾年來因為實價登錄政策的實施，已經逐步在市場上已經建立具有公信力的實價資料，因此「房地合一，實價課稅」的問題就可以克服。然而，不動產資本利得稅與土增稅有重複課稅嫌疑，也扭曲房地合一下稅務公平的本意，因此扣抵退稅是有必要的。若廢除土增稅牽涉修憲，難度很高。這是次優（second best）的選擇。房地合一後，交易賺錢越多，課的稅越高。如果是自住者、長期持有者，稅不會增加，長期持有賣出，亦有獎勵優惠，影響相當有限。要符合居住正義，力求公平公正，實價用來課稅，進行房地合一的稅制改革是正確的方向。我們期許這樣的好政策能盡速在立法院通過，健全我國房市長期發展。（作者為台灣大學經濟系教授、國政會財金組召集人），